小产权的房子能买吗（为什么不建议买小产权房？）

越来越高的房价与人们缓慢增长的收入长期不匹配导致人们购房压力越来越大，房价畸高、房价涨得太快是近些年人们老生常谈的话题。因此，一些人会被一些房产中介引导或被广告宣传误导，将眼光投向“小产权房”。

“小产权房”以它相对低廉的价格吸引着那些家底相对薄弱、购买住房能力较弱的人群，但它真的能一利遮百丑吗？

有人会说，房子买来是住的，我也不打算再交易，而且某某人买的“小产权房”住了多少年都没事。

当然，本篇并不否定那些现在“没事”的买房交易。而且，也希望看到买过的那些人一直相安无事地住下去。

本篇的目的是为那些拟购买“小产权房”的购房者分析其中的法律风险，使其在清楚其中利弊后，再作出自己的选择。如果愿意接受风险或可以寻求到保障，那也是可以去买的。

一、小产权房的定义

“小产权房”指的是在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委颁发的。

二、小产权房的法律风险

1、交易风险

（1）交易风险

近期我们接到了一个“小产权房”的案件，通过查询，人民法院对待“小产权房”买卖合同的认定主要有三方面的处理意见：

<1>如果说买卖双方属于同一集体组织，那么属于同一集体组织的房屋可以互相交易；

<2>如果说买卖双方不属于同一集体组织，部分法院认为因该交易引起的纠纷不受法律保护，不属于法院受理范围，应归行政机关管理。

<3>如果说买卖双方不属于同一集体组织，部分法院认为该交易因违反了法律、行政法规强制性规定，而属于无效合同。

实务中，大部分购房者之所以会选择“小产权房”，就是因为本来不属于该集体组织。因此，大部分“小产权房”可以说都存在被认定购房合同无效的风险。

（2）法律后果

<1>合同无效的法律后果

依据《民法典》第一百五十五条、第一百五十七条规定，合同被认定无效后自始无效，需恢复原来的状态，取得的财产予以返还。

从表面看，这样购房人因此遭受的损失较小。但实际上，首先，购房人买房的目的没有达到，时间、精力等受到了损失；其次，实务中返还实务，特别是不动产较好执行，但要让出卖人返还购房款，往往不好执行，还存在一定风险。卖房一般就是为了变现，谁又能保证那些钱一直稳稳地趴在账户呢？

<2>被认定不属于受案范围的法律后果

在本律师查询中，发现西安市长安区人民法院曾经作出过一份判决，认定“该房产未经有关行政部门批准，亦未办理预售许可，违反了国家有关房地产开发的政策规定，因该房屋产生的纠纷，不属于人民法院民事案件的受案范围”。也就是说，部分法院认为，不属于受案范围。

那么，当事人就只能通过住建、建设部门投诉解决，显然执行力、受偿情况等相比于人民法院不可控、不可预测。

2、拆迁补偿风险

依据《民法典》第二百零九条、第二百一十四条及相关规定，不动产的权属采用的是登记主义，一般由不动产权局进行登记。而“小产权房”名词的由来，恰好是因为缺少了这一部分。

另依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定的“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。

因此，再结合相关的裁判案例，可以基本确定，非本村集体组织成员购买的“小产权房”，在未得到该集体组织认可的情况下，在拆迁时很难得到拆迁补偿。

3、日常居住的风险

小产权房因为行政审批和行政备案的缺失，也就缺少了行政日常监管。另外，部分“小产权房”有被认定为违建的风险，而违建的后果大可能是拆除。

三、律苑说

房产现在基本成为了普通家庭生活中的头号支出或头号家庭财产，可以说大半辈子的积蓄都压在了”安家“上面。作为不动产，作为长期、一辈子的住所，若出现风险或不利后果，可能给整个家庭造成沉重的打击。

在知道“小产权房”存在上述法律风险后，当事人在选择购买商品房时或在特地购买“小产权房”时，应当谨慎查验商品房的“五证”或判断、评析“小产权房”的法律风险程度。